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最高人民法院关于承租人优先购买权纠纷司法观点集成
发布时间:2018-11-09 16:36:10

一、支持承租人优先购买权时,应赋予其交付一定定金或担保的义务

【最高人民法院法官着述】

最高人民法院民事审判第一庭编着:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第291~292页:

优先购买权是法律规定的特定权利,该权利受到侵害时,损害赔偿请求权是承租人享有的权利之一。依照权利处分原则,承租人可以单就损害提出赔偿请求,在此情形下,应当尊重承租人对权利主张的处分,支持其该项请求。因此,《房屋租赁合同解释》规定,出租人侵害承租人优先购买权时,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。该规定并没有就承租人在优先购买权受侵害时,主张因权利侵害产生的其他请求权,人民法院是否支持的问题作出否认。即损害赔偿请求权并非优先购买权受侵害时承租人享有的唯一权利。

我们认为,从优先购买权的性质来看,它属于强制缔约请求权。在承租人优先购买权受侵害场合,其可以请求公权力介入,主张依照同等条件与出租人签订买卖合同。对于上述观点理论界和审判实务界争议颇多,并未统一观点。对于优先购买权受侵害,承租人如何主张权利,主要有两种观点:一种观点认为,优先购买权的行使是以取得租赁物的所有权为目的的,因此,在出租人出卖房屋时,承租人都可以要求按照与第三人的同等条件与出租人成立买卖合同。第二种观点认为,优先购买权仅是一种缔约请求权,具有物权的一些表征,但其不是物权,不具有对抗第三人的权利,因此,其仅能主张出租人与第三人签订的合同无效,而不能主张与出租人直接缔结合同关系。审判实践中,人民法院根据最高人民法院《民通意见》第118条的规定,多采用上述第二种观点处理承租人优先购买权纠纷案件。但是,存在以下问题,例如房屋买卖合同被宣告无效,但是没有判决出租人按同等(价格)条件出售房屋,由于诉后矛盾激化,出租人不再出售房屋,等待租期届满后解除租赁合同再行将房屋卖给他人,使承租人的优先购买权名存实亡,导致权利的不能实现。而有些承租人并无购买房屋的意图,仅是利用优先购买权制度恶意行使认定合同无效的请求权。在合同被认定无效后,其并不主张购买房屋,影响交易稳定,损害出租人利益。且从目前我们掌握的情况看,在最高人民法院《民通意见》第118条被废止后,承租人优先购买权纠纷案件的法律适用成为人民法院面临的难点问题,有些法院仍然坚守固有的处理方法,认定出租人与第三人签订的买卖合同无效,有些法院则在认定无效的基础上判定承租人与出租人缔结合同关系,有些法院在研究探讨其他的解决途径。

为了澄清认识,《房屋租赁合同解释》明确规定不支持承租人请求认定合同无效的主张。对于人民法院是否可以判令承租人与出租人形成买卖合同关系,未予直接规定,但从《房屋租赁合同解释》第22条、第23条规定含义看,司法解释采用了肯定的观点。但为避免承租人不具备购房能力或者没有购房意图滥用权利,支持承租人行使优先购买权时应赋予其一定的义务,如承租人主张与出租人成立买卖合同的,应当交付一定数额的定金或者提供担保,以使出租人信任其履行能力。对于出租人与第三人约定分期付款的,世界各国通行观点是该项约定具有与特定对象的依附性,出卖人对第三人的信赖,也构成出卖房屋合同的一个条件,承租人行使优先购买权时相应地也应提供相同条件。优先购买权人除非为出卖人提供了充分而适当的担保,否则不得请求分期付款。

二、承租人不得以出租人未通知或其通知方式不当为由,请求确认出租人与善意第三人签订的房屋买卖合同无效

【最高人民法院答复】

《最高人民法院关于福清市名流园艺有限公司与翁武强、翁武雄及福清市国有资产营运中心确认合同效力纠纷案的请示的答复》(2009年10月,〔2009〕民监他字第9号):

福建省高级人民法院:

拍卖属于出卖的特殊方式之一,出租人拍卖出租房屋情形下,承租人依法享有同等条件下优先购买的权利。出租人委托拍卖人拍卖房屋时,应当以书面或者其他能够确认收悉的适当方式通知承租人。出租人未通知承租人,或其通知方式不足以使相关信息为承租人所获悉的,构成对承租优先购买权的侵犯,应当承担相应的民事责任,但承租人据此请求确认出租人与善意第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

三、对承租人优先购买权的性质和诉讼请求权的行使范围如何理解?对当事人的不同的诉讼主张如何裁判?

【最高人民法院审判业务意见】

最高人民法院民事审判第一庭编:《中国民事审判前沿》总第1集,法律出版社2005年版,第168~169页:

最高人民法院民一庭对该法律问题进行研究后,形成两种观点:

多数人认为,根据现行法律、法规和司法解释的规定,承租人对出租房屋的优先购买权是一种准物权性质的民事权利,具有物权效力的表象,应当依法保护。将优先购买权理解为形成权,法律依据不足。它只是优先缔约的权利,而不是保证买到的权利。对准物权的保护必须要和所有权的保护有所区别。所有权是绝对的权利,所有人出卖自己的所有物,应当尊重其缔约自由的权利,不能过多干涉,因此,承租人不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取得房屋,只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效。通过无效之诉,依据买卖不破租赁等原则,承租人的利益照常可以得到应有的保护。对于“同等条件”应作宽泛理解,不仅是价格条件,还包括付款条件,以及出卖人(所有人)提出的其他条件等。

少数意见认为,承租人的优先购买权就是对所有人出卖出租房屋的限制性的权利,优先购买权不能理解为优先缔约权,考察其内容,应当包含可以优先买到的权利,否则优先权没有实际意义,实质上体现不了对承租人权利的保护。另外,承租人主张依据所有人与第三人签订的买卖合同约定的条件取得房屋,法院在判决时不需要判决所有人与第三人签订买卖合同,而是变更所有人与第三人买卖合同的主体,这种裁判方法和判决的执行都不会有法律上的障碍。因此,承租人可以请求依据所有人与第三人签订的买卖合同的条件取得房屋,法院可以据此请求判决。

【最高人民法院法官着述】

马成波:《解读〈关于福清市名流园艺有限公司与翁武强、翁武雄及福清市国有资产营运中心确认合同效力纠纷案的请示的答复〉》,载江必新主编、最高人民法院审判监督庭编:《审判监督指导》总第29辑,人民法院出版社2010年版,第49~50页:

对承租人优先购买权的法律性质,理论界一直有争议,有物权或准物权说、债权说、请求权说、期待权说、形成权说等不同学说。而我国法律、司法解释的沿革,反映出承租人优先购买权债权性质的逐步回归。

《物权法》未将优先购买权规定为物权,依据物权法定原则,承租人优先购买权也就不应再纳入物权保护的范畴,不具有排他性。基于此,2008年12月《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释(第七批)的决定》以与《物权法》有相关内容冲突为由,将《民通意见》第118条《民通意见》第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”废止。

《房屋租赁合同解释》第21条规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”将承租人优先购买权定位为承租人的法定优先缔约权,系债权,不具有对抗善意第三人的效力。

四、当实际交易价格与备案合同价格不一致时,应当以实际交易价格作为认定同等条件主张优先购买权的依据

【最高人民法院审判业务意见】

最高人民法院民事审判第一庭:《当实际交易价格与备案合同价格不一致时,承租人不能要求以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》总第38集,法律出版社2009年版,第209页:

最高人民法院民一庭意见:真实意思表示是民事法律行为的核心要素,如价格、付款方式等与真实的约定不一致时,应以双方当事人的真实意思表示为准,非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。房屋的真实成交价格应按买卖合同双方当事人的真实意思来认定,而逃避税收并不是双方订立房屋买卖合同的目的。据此,应当以真实交易价格作为认定同等条件的依据。

附:案情简介

2007年8月,李某委托中介公司出售自有房屋一套,价格为111.5万元。高某看房后嫌价格太高,提出租房。房主李某亦同意暂时出租,遇到合适买房者再卖,双方遂签订《房屋租赁合同》,租赁期3年。合同签订后,高某按约定入住该房屋。2007年10月,张某看好此房欲买,李某与张某又签订了《房产认购合同》,约定李某将房屋出售给张某,含车库实际交易价格为123万元。双方为避税,在向房产交易中心备案时又签订《房地产买卖契约》一份,约定合同价款为66.2万元,双方按66.2万元交纳契税。高某知道后,以李某和张某侵犯了其优先购买权为由向法院起诉,要求法院判断李某和张某之间的购房协议无效,其愿以66.2万元价格购买涉案房屋。

五、承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时享有优先购买权的条件

【最高人民法院答复】

《最高人民法院民事审判第一庭关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》(2005年7月26日,〔2004〕民一他字第29号):

江苏省高级人民法院:

你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题,目前,法律和司法解释对此尚无明确规定。

经研究认为:目前处理此类案件,可以从以下两个方面综合考虑:

第一,从房屋的使用功能上看,如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的,则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋;如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的,则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。

第二,承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看,承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的,则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权;反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。

请你院结合以上因素,根据案件具体情况,妥善处理。

六、承租人在同等条件下享有的优先购买权,应为购买自己承租的房屋,而不是出租人出卖的其他房屋

【《最高人民法院公报》案例】

杨巧丽诉中州泵业公司优先购买权侵权纠纷案(郑州市中级人民法院二审民事判决书),载《最高人民法院公报》2004年第5期(总第91期):

裁判摘要:根据《合同法》第230条的规定,房屋出租人出卖租赁房屋时,承租人在同等条件下享有的优先购买权,应为购买自己承租的房屋,而不是出租人出卖的其他房屋。

郑州市中级人民法院认为:最高人民法院《民事证据规定》第63条规定:“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。”第64条规定:“审判人员应当依照法定程序,全面、客观地审核证据,依据法律的规定,遵循法官职业道德,运用逻辑推理和日常生活经验,对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断,并公开判断的理由和结果。”法律规定的优先购买权,是指当出租人出卖租赁房屋时,承租人在同等条件下可以优先购买自己承租的房屋;对出租人出卖的其他房屋,承租人不享有优先购买权。上诉人杨巧丽提交的证据,只能证明中州泵业公司出卖过房屋并且收取过卖房款,不能证明其承租的房屋已被中州泵业公司出卖。而只要杨巧丽不能证明其承租的房屋已被中州泵业公司出卖,就不能因中州泵业公司出卖其他房屋而主张享有优先购买权,中州泵业公司出卖其他房屋与杨巧丽无关。二审查明,争议房屋已被中州泵业公司抵押给银行,再次证明房屋所有权人仍是中州泵业公司,该房屋的所有权并未发生转移。杨巧丽的上诉理由没有事实根据,不能成立,其上诉请求不予支持。原审依照法定程序对本案证据进行全面、客观审核后认定的事实清楚,适用法律正确,应当维持。

【相关法律规定】

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条:出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

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